Waarom arbitrage?

Arbitrage in een geschil over uw woning door de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) is mogelijk op basis van het Geschillenreglement AIG. Achtergrondinformatie daarover en een verdere toelichting vindt u hieronder.

Inhoud

> Een laagdrempelige procedure
> Voor wie is de procedure volgens het aig-reglement bestemd?
> Wat is arbitrage?
> De voordelen van arbitrage
> Werkwijze

Een laagdrempelige procedure

Tussen verkrijgers en (bouw)ondernemers van nieuwbouwwoningen met GIW garantie kan een geschil ontstaan. (Met de verkrijger in de zin van de overeenkomst wordt voor de toepassing van het Geschillenreglement AIG gelijkgesteld de garantiegerechtigde in de zin van de GIW Garantie- en waarborgregeling.)
In veel gevallen worden geschillen in onderling overleg tussen partijen - of via bemiddeling van de organisatie via welke de ondernemer bij het GIW was aangesloten, - opgelost. Maar wat als u er niet uit komt met elkaar?
De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) biedt in dat geval een vaak snelle, laagdrempelige geschillenprocedure, net zoals het GIW en AIG dat eerder deden.
De RvA is een onafhankelijke stichting die door middel van arbitrage geschillen beslecht. De vonnissen van de RvA zijn bindend voor de koper en de bouwondernemer.

Voor wie is de procedure volgens het aig-reglement bestemd?

Deze procedure is er zowel voor (bouw)ondernemers als voor verkrijgers van een nieuwbouwwoning met GIW garantie. Beiden kunnen geschillen aan de RvA voorleggen.
Het moet dan wel gaan om geschillen naar aanleiding van overeenkomsten waarin de GIW Garantie- en waarborgregeling van toepassing is verklaard en/of het geschillenreglement van het AIG is overeengekomen.
(De volgende modelovereenkomsten kunnen hieronder vallen: de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen en appartementsrechten, de aannemingsovereenkomsten voor eengezinshuizen en appartementsrechten, de koopovereenkomst voor gereedgekomen eengezinshuizen of appartementsrechten.)
Kunt u het geschil niet in der minne oplossen, dan kunt u Woningborg vragen om in het geschil te bemiddelen. (Het GIW werkte bij de uitvoering van de GIW-taken samen met de volgende drie zogenaamde Aangesloten Organisaties: Stichting Waarborgfonds Koopwoningen, Woningborg NV en Bouwfonds Property Development BV.) In veel gevallen lukt het om via deze bemiddeling een procedure tussen partijen te voorkomen.
Indien het niet lukt om het geschil in der minne op te lossen, kunt u het geschil aan de RvA of de gewone rechter voorleggen. (Als u nog prijs stelt op de mogelijkheid van bemiddeling door Woningborg kunt u dit op het verzoek om arbitrage aangeven.)
Ook wanneer de verkrijger een geschil mocht krijgen met Woningborg of de op het waarborgcertificaat genoemde verzekeringsmaatschappij over de uitvoering van de GIW Garantie- en waarborgregeling, kan de verkrijger bij de RvA terecht.

Keuze RvA / gewone rechter

De verkrijger heeft steeds de keuze om een geschil met de (bouw)ondernemer voor te leggen aan de arbiter van de RvA óf aan de gewone rechter. De (bouw)ondernemer is gebonden aan de keuze die de verkrijger maakt.
Als de (bouw)ondernemer een geschil aanhangig wil maken, dan moet hij de verkrijger vragen door wie hij/zij het geschil wil laten beslechten: door de RvA of door de gewone rechter. De (bouw)ondernemer moet dit doen bij aangetekende brief met bericht handtekening retour. Daarbij moet hij de verkrijger één maand de tijd geven om te reageren. Binnen deze maand moet de verkrijger de (bouw)ondernemer schriftelijk berichten of hij/zij voor de RvA of voor de gewone rechter kiest. Maakt de verkrijger geen keuze, dán staat het de (bouw)ondernemer vrij om te kiezen tussen de RvA en de gewone rechter.
(De (bouw)ondernemer kan in afwijking hiervan een voorlopige voorziening in kort geding direct vragen aan de gewone rechter. In dit laatste geval behoeft de (bouw)ondernemer niet eerst naar de voorkeur van de verkrijger te vragen. In een spoedeisende kwestie kan namelijk in redelijkheid niet van de (bouw)ondernemer worden gevergd om eerst een maand op de keuze van de verkrijger te wachten.
Hetzelfde geldt voor geschillen naar aanleiding van de GIW Garantie- en waarborgregeling tussen de verkrijger en de verzekeringsmaatschappij, respectievelijk de Aangesloten Organisatie.)

Wat is arbitrage?

Om een afgewogen keuze tussen een arbitrale procedure bij de RvA en een procedure bij de gewone rechter te kunnen maken, is het noodzakelijk te weten wat arbitrage nu eigenlijk inhoudt.
Arbitrage is een in de wet verankerde vorm van particuliere rechtspraak. In plaats van een overheidsrechter doet een deskundige onafhankelijke arbiter een uitspraak over een geschil. Een dergelijke uitspraak heet een arbitraal vonnis en heeft dezelfde rechtskracht als een vonnis van de gewone rechter. (Arbiters functioneren als een gewone rechter en hebben in beginsel ook dezelfde bevoegdheden als een gewone rechter. Arbitrage heeft dus veel gemeen met rechtspraak door de rechter.)

De voordelen van arbitrage

Wat zijn dan de voordelen van arbitrage volgens het Geschillenreglement AIG bij de RvA voor partijen boven een procedure bij de gewone rechter?
In de eerste plaats zijn de arbiters bij de RvA bij uitstek deskundig op het gebied van geschillen naar aanleiding van overeenkomsten, waarin de GIW Garantie- en waarborgregeling van toepassing is verklaard. De gewone rechter is dat niet.
In de tweede plaats maakt bij deze vorm van arbitrage een onderzoek van klachten van bouwkundige aard door gespecialiseerde bouwkundigen vaak onderdeel uit van de procedure. De gewone rechter zal veelal externe deskundigen moeten inschakelen met extra kosten voor beide partijen van dien.
In de derde plaats is in een procedure bij de RvA de bijstand van een advocaat niet verplicht. Bij de gewone rechter is de inschakeling van een advocaat doorgaans wel verplicht. (Met uitzondering van een procedure bij de sector kanton van de rechtbank.) Ook dit bespaart kosten voor beide partijen.
In de vierde plaats duurt deze procedure bij de RvA over het algemeen korter dan een dergelijke procedure bij de gewone rechter en is er geen hoger beroep mogelijk. Hierdoor verkeren partijen korter in onzekerheid over hun juridische positie dan bij de gewone rechter, waar wel hoger beroep mogelijk is. (De keerzijde van het ontbreken van hoger beroep is dat een ontevreden partij het vonnis niet door een ander rechtscollege opnieuw kan laten toetsen.)
Tenslotte is nog van groot belang dat alleen een vonnis van de RvA kan dienen als basis voor een beroep op de GIW gebrekenwaarborg. Een vonnis van de gewone rechter kan dat niet.
De gebrekenwaarborg is een borgstelling van de verzekeringsmaatschappij aan de verkrijger voor het geval de (bouw)ondernemer zijn verplichtingen uit hoofde van de GIW Garantie- en waarborgregeling niet nakomt.
Hierop kan een beroep worden gedaan ingeval van faillissement van de (bouw)ondernemer na oplevering of wanneer door de arbiter in het arbitraal vonnis is vastgesteld dat er sprake is van een schending van de GIW Garantie- en waarborgregeling en de (bouw)ondernemer verzuimt het vonnis na te komen. (Meer informatie hierover vindt u in de GIW Garantie- en waarborgregeling.)

Werkwijze

Per zaak worden arbiters en juridisch secretarissen bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen ingeschakeld. In alle zaken geldt het Geschillenreglement AIG. Hierin zijn uniforme juridische en financiële regels omschreven die gelden voor de behandeling van een geschil door de RvA. De arbiters en secretarissen die de RvA voor de behandeling van een geschil aanwijst, zijn aan dit Geschillenreglement gebonden. Alle vonnissen worden gewezen uit naam van de RvA, ongeacht welke arbiter het individuele geschil behandelt.