Hoe werkt de procedure

Hieronder wordt toegelicht welke soorten procedures voor AIG-geschillen er zijn en wat daarin van u verwacht wordt. Het is een toelichting op het Geschillenreglement AIG d.d. 1 januari 2015. Dat Geschillenreglement is van toepassing op alle AIG-geschillen die vanaf 1 januari 2015 aanhangig worden gemaakt.

inhoud

---

DE PROCEDURE
> Hoe arbitrage aanvragen?
> Welke vorderingen zijn mogelijk?
> Tweeledige toetsing
> Verloop van de procedure
> Verschillende soorten procedures
> Alsnog een minnelijke regeling?
> De uitspraak

DE KOSTEN VAN DE PROCEDURE
> Kosten van de procedure voor de ondernemer
> Kosten van de procedure voor de verkrijger
> Kosten van rechtsbijstand

NA DE UITSPRAAK
> Geen hoger beroep
> Niet nakomen uitspraak
> Beroep op de GIW gebrekenwaarborg

---

Hoe arbitrage aanvragen?

Voordat er een verzoek om arbitrage ingediend kan worden, moet worden nagegaan of het geschil wel in aanmerking komt voor arbitrage via de RvA. Om u te helpen bij het beantwoorden van deze vraag zijn aparte checklisten opgesteld:
Checklist A: is een geschil rijp voor een procedure bij de RvA?
Checklist B: welke procedure moet worden opgestart?

Let op: voorwaarde voor het in ontvangst nemen van uw klacht door de RvA is dat u de klacht eerst schriftelijk aan de ondernemer heeft voorgelegd en/of dat de klacht bekend is bij de ondernemer en dat deze de tijd heeft gekregen om te reageren. Moet u de ondernemer nog aanschrijven en/of hem nog de tijd geven om te reageren, doet u dat dan eerst.

Heeft u een geschil en komt het geschil voor arbitrage door de RvA in aanmerking, dan kan een verzoek om arbitrage worden ingediend. Denkt u daarbij ook nog aan de mogelijkheid van bemiddeling door Woningborg.
Voor het aanvragen van arbitrage bij de RvA kunt u gebruikmaken van de aanvraagformulieren ‘verzoek om arbitrage’.
Let op: voor de beoordeling van het geschil dienen wij meteen te kunnen beschikken over alle gevraagde bijlagen. Indien u het vragenformulier instuurt, stuurt u dan ook meteen alle gevraagde bijlagen mee om vertraging in de behandeling van uw geschil te voorkomen.

De datum van ontvangst van het verzoek om arbitrage door de RvA geldt als de dag van aanhangigmaking.
Bij het aanvragen van arbitrage is het van belang om zo volledig mogelijk te zijn. U dient aan te geven waarop het geschil betrekking heeft. Voorts moet u aangeven welke veroordeling u wenst. U moet hierbij nauwkeurig aangeven waartoe u de wederpartij veroordeeld wenst te zien. Een arbiter kan namelijk niet meer toewijzen dan er gevorderd wordt en moet zich bovendien aan de ingestelde vordering houden. De mogelijke vorderingen staan op het aanvraagformulier ‘verzoek om arbitrage’ vermeld. Hieronder wordt een nadere uitleg van de verschillende vorderingen gegeven.
Tenslotte moet u binnen één maand na het indienen van uw verzoek om arbitrage het griffiegeld overmaken naar bankrekeningnummer NL10ABNA0489716423 t.n.v. Stichting Waarborgsommen bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen te Utrecht. Ingeval van een spoedarbitrage geldt een termijn van twee weken. Als dit bedrag niet tijdig is ontvangen, dan kan de voorzitter van de RvA het dossier sluiten.

Welke vorderingen zijn mogelijk?

Voorbeelden van veel voorkomende vorderingen zijn:

a.  Herstel van gebreken

Gebreken aan de woning, die een schending van de overeenkomst of de GIW Garantie- en waarborgregeling opleveren, moeten door de (bouw)ondernemer worden hersteld. Indien de (bouw)ondernemer dit verzuimt, kan de verkrijger vorderen dat de (bouw)ondernemer wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen binnen een door de arbiter te bepalen redelijke termijn.

b.  Vervangende schadevergoeding

De verkrijger kan, indien de (bouw)ondernemer in verzuim is met het herstel, ook aanspraak maken op vervangende schadevergoeding. Dat doet de verkrijger bijvoorbeeld als het niet meer mogelijk is om het gebrek te herstellen dan wel wanneer hij/zij geen vertrouwen meer heeft in herstel door de (bouw)ondernemer.
De vervangende schadevergoeding kan dan bijvoorbeeld bestaan uit de waardevermindering van de woning of de kosten die de verkrijger kwijt is om het gebrek door een andere (bouw)ondernemer te laten herstellen, te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

c.  Aanvullende schadevergoeding

Het is mogelijk dat een verkrijger als gevolg van een bouwkundig gebrek aanvullende schade heeft geleden. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan waterschade aan een parketvloer ingeval van een lekkend dak. In dergelijke gevallen kan de verkrijger een aanvullende schadevergoeding vorderen. Deze vordering kan ook worden ingesteld naast een vordering tot herstel van gebreken en/of een vordering tot vervangende schadevergoeding.

d.  Een verklaring voor recht

Ingeval van een geschil tussen de (bouw)ondernemer en de verkrijger over de vraag of gebreken adequaat zijn hersteld, kan de (bouw)ondernemer via een zogenaamde verklaring voor recht aan de arbiter van de RvA vragen om hierover een oordeel te vellen. Ingeval van een zogenaamde opleveringsarbitrage (zie hierna) kan de (bouw)ondernemer zo’n vordering combineren met een verzoek tot vrijval van een depot c.q. bankgarantie en een vordering tot betaling van wettelijke rente over ten onrechte opgeschorte bedragen.

e. Het opleggen van een dwangsom

Bij een vordering tot nakoming van de overeenkomst, bijvoorbeeld het weigeren tot meewerken aan de akte van levering door de verkrijger of het herstel van gebreken door de (bouw)ondernemer, kan het vragen van een dwangsom aan de arbiter nuttig zijn. Een dwangsom is een soort financiële straf die door de arbiter van de RvA kan worden verbonden aan het niet nakomen van een arbitraal vonnis. Een dwangsom is bedoeld als een extra prikkel om de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van een vonnis te bevorderen. De dwangsom komt niet in de plaats van de hoofdveroordeling en moet altijd gecombineerd worden met een hoofdvordering.
Een arbiter is niet bevoegd om uit eigen beweging een dwangsom op te leggen. De eiser zal dus om een dwangsom moeten vragen. (Een dwangsom kan niet worden verbonden aan een geldvordering, zoals een schadevergoeding.)

Tweeledige toetsing

Een GIW woning moet voldoen aan de bouwkundige eisen in de GIW Garantie- en waarborgregeling én de overeenkomst. In het Geschillenreglement AIG is geregeld dat de arbiter ingeval van bouwkundige gebreken of tekortkomingen standaard een zogenaamde tweeledige toetsing uitvoert. Dat wil zeggen: de arbiter toetst in dat geval een ingestelde vordering zowel aan de GIW Garantie- en waarborgregeling als aan de bouwtechnische bepalingen in de overeenkomst. Bij een eventuele veroordeling van de (bouw)ondernemer geeft de arbiter steeds aan welk gedeelte van de veroordeling onder de GIW Garantie- en waarborgregeling wordt toegekend.
Via dit systeem wordt op een eenvoudige wijze vastgesteld of en zo ja welk deel van een veroordeling onder eerdergenoemde GIW gebrekenwaarborg valt. (Voor nadere informatie wordt u verwezen naar deel IV, paragraaf 2 ‘niet nakomen uitspraak’ in de AIG-brochure, alsmede de desbetreffende bepaling in de GIW brochure.)

Verloop van de procedure

Hoe loopt de arbitrageprocedure nu verder als de verzoeker het verzoek om arbitrage naar behoren heeft ingediend en het griffiegeld heeft overgemaakt?

Schriftelijke behandeling

Als het verzoek door de RvA in behandeling is genomen wordt de wederpartij in de gelegenheid gesteld om binnen een bepaalde tijd (enkele weken) schriftelijk op het verzoekschrift te reageren. Daarbij kan een tegenvordering worden ingesteld, waarop dan weer schriftelijk gereageerd kan worden. Eventueel kan er een extra schriftelijke ronde plaatsvinden.

Inspectie door bouwkundig deskundige

Nadat de standpunten schriftelijk zijn uitgewisseld, kan de voorzitter van de RvA overgaan tot benoeming van een bouwkundig deskundige. Per geschil zal beoordeeld worden of er een bouwkundig deskundige moet worden ingeschakeld of niet. Doorgaans gebeurt dit bij geschillen van bouwkundige aard.
Als een deskundige wordt benoemd, dan zullen partijen daarvan schriftelijk op de hoogte worden gesteld en worden uitgenodigd om bij een inspectie aanwezig te zijn. (Beide partijen hebben het recht om bij de inspectie aanwezig te zijn.) De deskundige kan daarbij een bemiddelingsvoorstel doen. De deskundige zal vervolgens een rapport uitbrengen. De voorzitter van de RvA kan partijen in de gelegenheid stellen om schriftelijk op dit deskundigenrapport te reageren.

Benoeming arbiter(s)

Daarna wordt er een scheidsgerecht benoemd. Wordt er geen deskundige benoemd, dan zal er direct na de schriftelijke ronde een scheidsgerecht worden benoemd. Een scheidsgerecht bestaat meestal uit één arbiter. In bijzondere gevallen kunnen er drie arbiters worden benoemd. Het scheidsgerecht wordt bijgestaan door een secretaris.

Mondelinge behandeling

Nadat de schriftelijke stukken zijn gewisseld en er eventueel een deskundigenonderzoek heeft plaatsgevonden, vindt er in beginsel een mondelinge behandeling plaats. (Hiervan kan worden afgezien indien beide partijen en het scheidsgerecht dat wensen.) Tijdens de mondelinge behandeling krijgen partijen de gelegenheid hun standpunt nader toe te lichten. Ook kan de arbiter vragen aan partijen stellen.
Tevens kunnen vragen worden gesteld aan de ingeschakelde deskundige indien deze op de mondelinge behandeling aanwezig is.

Verschillende soorten procedures

Het Geschillenreglement AIG kent een aantal verschillende procedures. De meest voorkomende procedures zijn:
a. De bodemprocedure;
b. De opleveringsarbitrage (niet in oudere koop-/aannemingsovereenkomsten);
c. De spoedarbitrage en de voorlopige voorziening.

ad a. De bodemprocedure

De bodemprocedure is de meest voorkomende, standaardprocedure. Deze procedure kan worden aangevraagd met het aanvraagformulier ‘verzoek om arbitrage’. In principe wordt deze procedure gehanteerd voor alle geschillen naar aanleiding van de overeenkomst, alsmede voor geschillen uit hoofde van de GIW Garantie- en waarborgregeling. De uitzonderingen op deze regel worden hieronder besproken.
De bodemprocedure verloopt zoals hierboven in de vorige paragraaf omschreven. Dat wil zeggen dat partijen eerst schriftelijk hun standpunten uiteenzetten. Na een eventueel deskundigenonderzoek wordt er een scheidsgerecht benoemd en vindt er een mondelinge behandeling plaats, tenzij partijen aangeven van een mondelinge behandeling af te zien. Tenslotte wordt er vonnis gewezen.

ad b. De opleveringsarbitrage

De verkrijger van een nieuwbouwwoning heeft een wettelijk recht om bij de oplevering van zijn/haar woning 5% van de aanneemsom in depot te storten bij een notaris. In plaats hiervan mag de (bouw)ondernemer ook een bankgarantie stellen ter grootte van hetzelfde bedrag.
De duur van dit inhoudingsrecht is in eerste instantie drie maanden en het geldt zelfs indien er geen gebreken zijn geconstateerd bij oplevering.
Het depot c.q. de bankgarantie vervalt automatisch na drie maanden na oplevering, tenzij de verkrijger zich beroept op de handhaving van het depot c.q. de bankgarantie (op grond van een wettelijk opschortingsrecht; zie artikel 768 van boek 7 en artikel 262 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.) Dit laatste mag alleen indien er drie maanden na oplevering nog gebreken bestaan.
De opleveringsarbitrage betreft een arbitrage die bedoeld is voor geschillen die verband houden met de toepassing van dit opschortingsrecht en/of het herstel van gebreken, geconstateerd bij oplevering of binnen drie maanden daarna. Zowel de (bouw)ondernemer als de verkrijger kunnen behoefte hebben om binnen een relatief korte termijn duidelijkheid te verkrijgen over de vraag of de geconstateerde gebreken naar behoren zijn hersteld en of opschorting van het daaraan gekoppelde geldbedrag nog langer gerechtvaardigd is.
Deze procedure kan echter niet eerder dan drie maanden na de oplevering in behandeling worden genomen. Tot en met zes maanden na oplevering wordt een verzoek om arbitrage over de hiervoor genoemde onderwerpen automatisch als spoedeisend aangemerkt en als spoedarbitrage behandeld. Dit geldt ongeacht of er een specifiek verzoek om opleveringsarbitrage is gedaan.
Dat geldt ook in het geval het geschil slechts gedeeltelijk voor opleveringsarbitrage in aanmerking komt. In dat geval zal eerst de opleveringsarbitrage worden behandeld, voordat de rest van het geschil wordt behandeld.
Nadat zes maanden na oplevering verstreken zijn is dit niet meer het geval. Dan kan de RvA op verzoek van de aanvrager beslissen of het verzoek als een spoedarbitrage moet worden behandeld. Wijst de RvA dit verzoek af, dan zal de procedure als een gewone procedure worden voortgezet. Ook indien de aanvrager bij zijn verzoek niet om een spoedarbitrage vraagt en er zijn meer dan zes maanden na oplevering verstreken, zal de procedure als een gewone procedure worden voortgezet.
Voor het aanvragen van opleveringsarbitrage hanteert de RvA het aanvraagformulier ‘verzoek om opleveringsarbitrage’.
In het geval van spoedopleveringsarbitrage wordt er, na ontvangst van het verzoek om arbitrage direct overgegaan tot de benoeming van een scheidsgerecht. Ook wordt direct een datum bepaald voor de mondelinge behandeling van het geschil.
De mondelinge behandeling zal in of in de buurt van de woning worden gehouden. Tot de mondelinge behandeling mag de verweerder een schriftelijk verweer indienen.
Dit is niet verplicht. De verweerder kan ook altijd tijdens de mondelinge behandeling verweer leveren. Daarna zal er vonnis worden gewezen. Doorgaans zal de opleveringsarbiter tevens de mogelijkheid van een minnelijke regeling onderzoeken.
De spoedopleveringsarbitrage is een bijzondere vorm van een spoedarbitrage, die hierna wordt besproken.

ad c. de spoedarbitrage en de voorlopige voorziening

• de spoedarbitrage
Het is mogelijk dat een snelle beslissing over een geschil noodzakelijk is. Voor die gevallen bestaat de mogelijkheid om de RvA te verzoeken het geschil als een spoed(bodem)geschil te behandelen.
De voorzitter van de RvA gaat dan direct over tot de benoeming van een scheidsgerecht en bepaalt een datum voor de mondelinge behandeling van het geschil en wordt aansluitend vonnis gewezen. Dit vonnis is een eindbeslissing en geen voorlopige voorziening.

• de voorlopige voorziening
Als de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, dan is het ook mogelijk aan het scheidsgerecht te vragen om een zogenaamde voorlopige voorziening te geven. De uitspraak is een voorlopige beslissing van de arbiter waaraan partijen gehouden zijn.
Indien een partij om een kort geding (voorlopige voorziening) verzoekt, kan de voorzitter direct overgaan tot de benoeming van een scheidsgerecht en de bepaling van een datum, waarop de mondelinge behandeling van het geschil zal plaatsvinden. De eisende partij moet zijn verzoek omschrijven in een memorie van eis. Deze memorie van eis moet door een deurwaarder aan de wederpartij betekend worden. Na de mondelinge behandeling wordt er op korte termijn vonnis gewezen.

• bij spoedarbitrage en voorlopige voorziening
Als de voorzitter van de RvA echter van mening is dat het geschil niet spoedeisend is, dan zal hij partijen hierover berichten. De procedure wordt dan als een bodemprocedure voortgezet. De eisende partij wordt daarbij tevens in de gelegenheid gesteld het geschil in te trekken of zijn eis te wijzigen.
Aangezien aan het vragen van een voorlopige voorziening de nodige formele haken en ogen verbonden zijn, is het verstandig om voor deze procedure een professionele rechtshulpverlener in te schakelen. Hetzelfde geldt (in mindere mate) voor een spoedarbitrage.

Alsnog een minnelijke regeling?

Het is natuurlijk mogelijk dat partijen tijdens de arbitrale procedure alsnog tot elkaar komen en afspraken maken om het geschil op te lossen, zodat een uitspraak van de arbiter niet langer nodig is. Wij spreken dan van een schikking of van een minnelijke regeling.
Zo’n regeling is in elke fase van de procedure mogelijk. Dit heeft tot gevolg dat er geen uitspraak zal worden gedaan door de arbiter. (Behoudens de mogelijkheid van een schikkingsvonnis op grond van artikel 1069 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering.)
In het Geschillenreglement AIG is bepaald dat de verkrijger dan 50% van het griffiegeld terugkrijgt.

De uitspraak

Komen partijen tijdens de procedure niet alsnog tot een regeling in der minne, dan zal de arbiter aan het einde van de procedure uitspraak doen. Deze uitspraak wordt vastgelegd in een arbitraal vonnis. Het vonnis wordt door de RvA aan partijen toegestuurd. Daarmee is de arbitrale procedure afgerond.
Doorgaans zullen er dan bij een bodemprocedure ongeveer zes tot twaalf maanden zijn verstreken vanaf het moment dat het verzoek om arbitrage is ingediend. (In ingewikkelde gevallen kan de arbitrale procedure echter langer duren. In spoedarbitrages, kort gedingen en opleveringsarbitrages zal de procedure (aanzienlijk) minder tijd in beslag nemen.)
De RvA is bevoegd om de uitspraken van de arbiters van de RvA openbaar te maken. (Met uitzondering van schikkingsvonnissen.) Hierdoor wordt rechtspraak voor derden toegankelijk. Zo kunnen bijvoorbeeld uitspraken in soortgelijke zaken geraadpleegd worden, zodat bekeken kan worden hoe de arbiter met vergelijkbare zaken omgaat en of het zinvol is om een procedure op te starten. Ook kan men zich door het raadplegen van eerdere uitspraken een beeld vormen van de werking van de procedure en van hetgeen van partijen in een procedure verwacht wordt.
Bij de openbaarmaking van uitspraken worden persoonsgegevens van partijen weggelaten.

DE KOSTEN VAN DE PROCEDURE

Kosten van de procedure voor de ondernemer

De totale procedurekosten worden door het scheidsgerecht in de uitspraak aangegeven. Daarbij geeft het scheidsgerecht aan voor welk deel de (bouw)ondernemer in deze kosten wordt verwezen en voor welk deel de verkrijger in deze kosten wordt verwezen. Het gaat daarbij echter om een fictieve kostenveroordeling. De (bouw)ondernemer krijgt via Woningborg in beginsel de rekening voor het bedrag, waarvoor hij is veroordeeld in de uitspraak van het scheidsgerecht. Dit lijdt uitzondering in het geval de bouwondernemer voor 50% of meer in de kosten is veroordeeld. In dat geval zal Woningborg de totale procedurekosten in rekening brengen.

Kosten van de procedure voor de verkrijger

De verkrijger loopt een beperkt financieel risico. Hij/zij kan - in beginsel - maximaal het griffiegeld dat hij/zij betaald heeft, kwijt zijn. Dat is het geval als hij/zij voor 75% of meer in het ongelijk wordt gesteld. Wordt de verkrijger in de arbitrale procedure voor minder dan 75% in het ongelijk gesteld, dan krijgt hij/zij het griffiegeld van de RvA terug.
Mocht er sprake zijn van kennelijk onredelijk procesgedrag, dan kan de verkrijger worden belast voor een bedrag van maximaal drie maal het griffiegeld. Wat onder kennelijk onredelijk procesgedrag valt, wordt uiteindelijk aan het oordeel van de arbiter overgelaten.
Daarnaast is het mogelijk dat een verkrijger na het indienen van het verzoek om arbitrage schriftelijk van de voorzitter van de RvA te horen krijgt dat hij/zij kennelijk niet-ontvankelijk is in zijn/haar vordering, dat zijn/haar vordering kennelijk ongegrond is of dat de RvA kennelijk onbevoegd is om van het geschil kennis te nemen.
De voorzitter van de RvA zal de verkrijger in dat geval schriftelijk adviseren om zijn verzoek in te trekken. Geeft de verkrijger hieraan geen gehoor en zet hij/zij de arbitrale procedure voort, dan kan hij/zij in de volledige kosten van de procedure verwezen worden.

Kosten van rechtsbijstand

Uitgangspunt van een procedure bij de RvA is, dat deze zonder rechtskundige bijstand gevoerd kan worden. Afhankelijk van de complexiteit van de zaak kan het echter soms raadzaam zijn om u door een rechtskundig adviseur te laten bijstaan. (Dit is bijvoorbeeld het geval bij een arbitraal kort geding of wanneer er sprake is van een groot financieel belang.) Als deze raadsman geen advocaat is, dan moet hij/zij een schriftelijke machtiging meesturen, waaruit blijkt dat hij/zij bevoegd is om de betrokken partij in de arbitrale procedure te vertegenwoordigen. Kosten van rechtsbijstand tijdens de arbitrale procedure van de RvA komen altijd voor eigen rekening.

NA DE UITSPRAAK

Geen hoger beroep

In het Geschillenreglement AIG is de mogelijkheid van hoger beroep tegen het arbitrale vonnis uitgesloten. Dat betekent dat het vonnis niet aan een hogere rechtsprekende instantie kan worden voorgelegd als een partij het niet met de inhoud van het vonnis eens is. De RvA arbiter oordeelt dus in eerste en enige aanleg over het geschil.
Het is wel mogelijk om een vonnis ter vernietiging voor te leggen aan de gewone rechter. Dit kan echter alleen in de (uitzonderings)gevallen die in de wet zijn opgenomen. Is daarvan sprake, dan moet een dergelijke vernietigingsprocedure binnen drie maanden na de dag van verzending van het vonnis, worden opgestart. In een vernietigingsprocedure bij de gewone rechter dienen partijen zich te laten bijstaan door een advocaat/procureur.

Niet nakomen uitspraak

De partij die door de arbiter veroordeeld is tot het betalen van een geldsom of tot het uitvoeren van herstel, zal aan zijn verplichtingen uit het vonnis moeten voldoen.
Wordt het vonnis niet nagekomen, dan zullen er maatregelen getroffen moeten worden om de veroordeelde partij daartoe alsnog te bewegen.
De wet schrijft in dat geval voor dat de voorzieningenrechter van de rechtbank te Utrecht door middel van een beschikking verlof moet verlenen tot tenuitvoerlegging van het arbitraal vonnis.
Het verzoek daartoe kan door één der partijen gedaan worden. Na een verkregen verlof tot tenuitvoerlegging kan een deurwaarder worden ingeschakeld om het vonnis daadwerkelijk ten uitvoer te leggen.

Beroep op de GIW gebrekenwaarborg

Is de (bouw)ondernemer in het vonnis veroordeeld tot herstel van bouwkundige gebreken die een schending van de GIW-garantienorm opleveren en voert hij het herstel desondanks niet uit, dan heeft de verkrijger nog een andere optie om uitvoering van het vonnis te bewerkstelligen. De verkrijger kan dan een schriftelijk beroep doen op de GIW gebrekenwaarborg.
De op het GIW waarborgcertificaat genoemde verzekeringsmaatschappij (Woningborg) zal dan nagaan in hoeverre de (bouw)ondernemer nalatig is met de uitvoering van het vonnis en draagt bij een gegronde klacht zorg voor de uitvoering van het vonnis.

Let op: deze tekst behelst een populaire samenvatting van de arbitrale procedure bij de RvA volgens het Geschillenreglement AIG en pretendeert geenszins volledig te zijn. Aan deze tekst kunt u geen rechten ontlenen. Raadpleeg in voorkomende gevallen altijd de officiële teksten van het Geschillenreglement AIG, de toepasselijke regelingen en zo nodig de wet.